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从“危房”到“安心房”，一场正在发生的居住革命
22城试点房屋体检，三分钱撬动十万亿市场
免费体检+养老金，老旧小区改造进入快车道
房子老了，谁来管？
近期郑州宣布对房龄超30年的住宅开展全面体检，费用由公共资金承担。这已是全国第22个启动房屋定期体检试点的城市。从上海里弄到北京胡同，一场覆盖数亿居民的建筑“养老革命”正加速推进。
城镇房屋老龄化趋势已引发系统性应对。根据住房和城乡建设部数据，截至2022年底，我国城镇住房中房龄超30年的占比接近20%，且以每年1.5个百分点的速度递增。到2040年，约有八成城镇住宅将进入“中年后期”。这些建筑普遍面临管线老化、外墙剥落、电梯故障等隐患，北京海淀区一栋1990年建成的住宅楼曾因供电线路老化引发火灾，幸得及时控制。此类风险催生了制度层面的创新。
2023年起，住房和城乡建设部推动房屋体检、养老金、保险三项制度在22个城市试点，包括上海、深圳、天津等典型城市。各地探索出差异化路径：天津将危房数量、电梯故障率纳入体检指标，形成“发现问题-更新解决”闭环，2024年推动127个老旧小区改造；深圳采用政府、业主、公共账户按3:2:5比例分摊基础体检费用，2024年检出76%的小区存在屋面渗漏等典型问题。宁波市房屋体检项目从基础结构检查扩展至50余项，涵盖沉降监测、防水层检测等精细化指标。
费用机制是政策落地的关键。目前公共资金主要来源于土地出让收益、财政专项补贴，个人部分则通过维修资金账户增值补充。以上海为例，部分小区将公共停车位收益注入房屋养老金账户，形成良性循环。值得注意的是，所有试点城市均明确基础体检费用不向业主收取，缓解了老旧小区居民的经济压力。
高层住宅的特殊性在此轮改革中尤为受关注。我国现有高层住宅占比显著高于发达国家，而高密度居住加速了公共设施损耗。广州市一栋2005年建成的32层住宅，电梯在服役18年后频繁故障，维修资金筹措耗时长达11个月。针对此类问题，厦门市为试点小区建立“房屋健康档案”，结合物联网设备监测结构安全；天津市滨海新区通过“保险+服务”模式，对老旧电梯、供水管网实施动态监管。
老旧小区改造的经济效益正在显现。中国建筑学会估算，基于当前22城试点规模，房屋更新带动的建材、智能安防、绿色家居等产业链市场规模可达十万亿元。北京海淀区志新小区完成外墙保温和管道更换后，二手房租金上涨15%；郑州金水区某小区加装电梯后，老年居民置换需求下降，社区稳定性提升。此外，三棵树、东方雨虹等企业推出“快速焕新”服务方案，适配老旧小区改造需求。
从“有房住”到“住好房”的转型需多方协同。华南理工大学建筑学院教授王世福指出：“房屋寿命延长需要设计、施工、维护全周期协同，而非依赖单点突破。”目前北京、上海已将房屋安全管理纳入街道考核体系，社区网格员参与日常巡检。合肥市试点“业主积分制”，参与公共空间维护的居民可优先申请改造资金。
房屋定期体检制度的意义超越建筑本身。它既是应对城镇建筑老龄化的必要手段，也是推动城市治理精细化的契机。随着试点经验推广，未来五年内，更多居民有望告别“修补式居住”，实现居住品质的系统性提升。
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