
哈喽大家好,今天老张带大家聊聊实体配资公司,2025年的万科,日子过得比漏雨的破屋还糟。账上就9.1亿现金,却要扛1582.8亿到期债,单月销售额从300亿跌到110亿,全年亏了160.7亿——你敢信?这就是七年前喊着“活下去”被骂“装穷演戏”的房企一哥?


这事儿得倒回七年前说。2018年9月万科秋季大会,红底白字的“活下去”三个大字戳得人眼疼,当时业内都炸了:万科那年业绩明明大涨,资金充裕,这波操作不是营销噱头是啥?

更让人看不懂的是,喊完“活下去”没几天,万科转身就砸1000亿拿地,2018到2021年每年拿地金额都排行业前二。
那会儿房地产行业虽有降温信号,但房价还在涨,房企都跟抢金子似的抢地——不拿地就怕被对手挤掉,这是行业通病。

2019年万科营收3687.9亿,净利润388.7亿,增速都两位数,连养猪、养老这种跨界生意都敢试,怎么看都不像要“饿死”的样。
这就是典型的“嘴上喊着不要,身体却很诚实”——既想靠“危机论”降低市场预期,又舍不得土地红利,这种侥幸心理,早把雷埋好了。


真正把万科推下悬崖的,是2021年的一步臭棋。当年首轮集中供地政策出来,本是为了压房价、稳市场,结果不少房企读反了信号,以为是“政策托底”,扎堆抢地抬价。
万科更是疯了,一口气拿95个项目,砸了886亿权益地价,彻底丢了往日的保守。

转过年来,金融政策一收紧,房地产的流动性直接断了。恒大先倒,融创、碧桂园跟着躺平,万科的报应也来了。
2021年中报就露怯,净利润同比跌11.7%,毛利率掉8.9个点;年底销售额降10.85%,成了上市31年来第三次净利润下滑。

到2024年,万科彻底慌了,54个项目卖了259亿,跟保险公司谈债务展期,连旗下最优质的万物云股权都全质押了——57.16%的表决权股份全押给了深铁,就为换220亿贷款。
可即便这样,2024年底还有1582.8亿到期债,全年亏494.8亿,创下上市来首次年度亏损。

就在万科要摔死的时候,深圳地铁伸手了。2025年累计借它307.96亿,利率才2.34%,比银行还低;深圳国资委放话“有实力保底线”,8家本地银行也集体站台。
这波“硬核救场”看着是国资送温暖,实则全是生意——深铁根本不是活菩萨,是怕自己被拖下水。

2017年“宝万之争”后,深铁花664亿买了万科29.38%的股份,成了老大。前几年万科多能赚钱?深铁2016年净利润才4062万,2019年就飙到117亿,95%都是万科给的。
可万科一亏,深铁2024年单持股就亏334.6亿,过去五年的利润全赔进去了。


深圳房地产市场得乱套,深铁的“轨道+物业”战略也泡汤了——深铁有轨道有地,缺的是万科的开发能力;万科有团队,缺的是钱和资源,俩早就绑在一根绳上了。

所以2025年1月,郁亮卸任董事长,深铁系高管全面接管,这哪是帮忙,分明是“接管”。可问题没解决,2025年还有360亿公开债要还,有息负债合计3629.3亿,账上现金刚够塞牙缝。

新董事长说得实在,房地产在换模式,万科得消化高杠杆的债,阵痛躲不开。今年年初郁亮发朋友圈,说“大年初一的阳光铺满路”,可阳光照得到,债窟窿填不上也白搭。

深铁的钱只能救急,不能救命。万科要想活,还得自己割肉——剥离非核心资产,回归主业,适应低杠杆的日子。
这出从哭穷到求输血的大戏,与其说是万科的危机,不如说是整个房地产行业的缩影:靠高周转赚快钱的时代早结束了,再抱着侥幸心理,迟早摔得粉身碎骨。
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